物件資料で目にする都市計画と用途地域とは？建ぺい率と容積率とは何？

 

都市計画とは

都市計画は、都市計画法に基づき、地域の人口や土地利用、交通量などを考慮して市街地を整備・開発・保全するための計画です。都市計画区域は、都市として一体的に整備する必要がある地域として指定され、さらに「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引区域」に区分されます。

用途地域とは

用途地域は、都市計画法に基づき、土地利用を効率的かつ安全に行うために定められる区分です。市街化区域内で設定されるもので、土地の用途や建築可能な建物の種類・大きさ・高さなどが規制されます。

用途地域の目的

• 住環境の保護
• 商業や工業の利便性確保
• 用途の混在防止による快適な街づくり

用途地域の種類

用途地域は大きく「住宅系」「商業系」「工業系」の3つに分類され、さらに13種類に細分化されます。例えば：

• 住宅系: 第一種低層住居専用地域（低層住宅中心）、第二種住居地域（小規模店舗も可能）など。
• 商業系: 商業地域（多様な商業施設が立地可能）。
• 工業系: 工業専用地域（環境悪化を伴う工場も立地可能）。

制限内容

各用途地域では、建ぺい率や容積率、高さ制限などが設定されており、これらは住環境や安全性を保つために重要です。用途地域を調べる際には、自治体のホームページや都市計画課で確認できます。また、用途地域が指定されていないエリアも存在します。

 

建ぺい率や容積率は、主に都市計画法に基づいて用途地域ごとに定められていますが、いくつかの要素によって具体的な値が決まります。

建ぺい率

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合を示します。以下の要因で決定されます：

1. 用途地域
   各用途地域には建ぺい率の上限が設定されています。例えば、第1種低層住居専用地域では30～60％、商業地域では最大80％など、地域ごとに異なります。
2. 緩和条件
   特定の条件下では建ぺい率が緩和される場合があります。例えば：
   • 角地緩和：角地の場合、建ぺい率が10％加算されることがあります。
   • 防火地域：防火基準を満たす建物には緩和措置が適用される場合があります。

容積率

容積率は敷地面積に対する延床面積の割合を示します。以下の要因で決定されます：

1. 用途地域
   用途地域ごとに容積率の上限が設定されています。例えば、第1種低層住居専用地域では50～200％、商業地域では最大1300％などです。
2. 前面道路幅員
   前面道路の幅員が12m未満の場合、容積率は「道路幅員×係数（0.4または0.6）」で計算された値以下になります。この係数は用途地域によって異なります。
3. 地下室の扱い
   地下室の床面積が全体の1/3以下の場合、その部分は容積率に含まれないため、実質的な延床面積を増やすことが可能です。

計算例

• 建ぺい率：建築面積 ÷ 敷地面積 × 100
• 容積率：延床面積 ÷ 敷地面積 × 100

これらの規制は、土地利用を効率化し、快適な住環境や都市機能を維持するために重要です。