契約不適合責任とは？不動産の売買や賃貸契約で気をつけるべきポイント

不動産の売買や賃貸契約を結ぶ際、私たちは日常的に「契約書」を交わすことが多いですよね。

これは家や土地を購入したり、賃貸したりするために必要な大事な手続きの一環です。

しかし、契約書に記載された内容について理解を深めることなく契約を進めてしまうと、

後々大きなトラブルに巻き込まれる可能性があります。そのようなトラブルを避けるために、

特に重要なのが「契約不適合責任」という概念です。

今回は、宅建業者ではない人が不動産の売買や賃貸契約を行う際に注意すべき

「契約不適合責任」について、わかりやすく解説します。

法律用語が難しそうに感じるかもしれませんが、なるべく具体的な例を交えながら、

読みやすく解説していきますので、ぜひ最後まで読んでください。

1. 契約不適合責任とは？

まず、契約不適合責任の基本的な意味を理解しましょう。

契約不適合責任とは、売買契約や賃貸契約において、契約の内容に適合しない

物件や状態があった場合に、売主または貸主が負う責任を指します。

つまり、購入した物件や借りた物件が、契約で約束された状態や品質と異なっていた場合、

その違いによって生じる問題に対して、売主や貸主が責任を負うことになるということです。

この責任は、2020年4月に改正された民法によって新たに規定され、

従来よりも消費者保護の観点が強化されました。特に不動産取引では、

物件が契約書に書かれている通りの状態でなければ、買主や借主は

その適合性を確認する権利があります。

2. どんな場合に契約不適合責任が発生するのか？

契約不適合責任が発生するケースとして、主に次のような場合が考えられます。

1. 物件の状態が契約書と異なる場合

例えば、契約書に記載された物件の仕様（新築、リフォーム済みなど）や

設備（エアコン、給湯器など）が、実際には不具合があったり、

まったく存在しなかったりする場合です。

例：

• 売買契約で「リフォーム済み」と記載されている物件を購入したが、実際にはリフォームがされておらず、購入後に大規模な修理が必要になった。

• 賃貸契約で「エアコン付き」と記載されていたが、エアコンが故障していて使えない。

このような場合、買主や借主は契約不適合責任を追及し、修理を求めたり、

場合によっては契約を解除することができます。

 

2. 物件の使用目的に適合しない場合

契約で物件の使用目的（例えば、住居や事務所として使用すること）が

定められていた場合、その使用目的に適さない状態の物件が引き渡された場合も、

契約不適合責任が発生することがあります。

例：

• 住宅用として購入した土地に、近隣から騒音がひどく、住むには適さない状態であることが判明した。

このような場合、物件の使用目的に適さないという理由で、契約不適合責任を追及することができます。

 

3. 重要な欠陥や不具合が発覚した場合

物件に隠れた欠陥や不具合があり、そのために物件の価値や使用に

支障をきたす場合にも、契約不適合責任が発生します。

例：

• 中古住宅を購入した際に、契約時には見つからなかった重大な構造的欠陥（基礎のひび割れなど）が発覚した。

 

3. 契約不適合責任を追及する方法

契約不適合責任を追及するには、まずは契約書に記載された内容と物件の状態を

しっかりと比較することが大切です。

もし不適合が見つかった場合、どのように対応すればよいのでしょうか？

1. 売主や貸主に通知する

まず、不適合が発覚した場合には、速やかに売主や貸主に通知しましょう。

通知の際には、具体的にどの部分が契約内容と異なるのか、

どのような不具合があるのかを詳細に伝えることが重要です。

2. 修理や交換を求める

契約不適合責任の追及方法としては、修理や交換を求めることが一般的です。

例えば、物件に不具合がある場合、その不具合を修理してもらうよう求めることができます。

3. 代金の減額を求める

物件の状態が契約と異なり、修理や交換が難しい場合には、代金の減額を求めることもできます。

例えば、「リフォーム済み」の物件が実際にはリフォームされていなかった場合、

その修繕費用を差し引いた額で代金の減額を求めることができます。

4. 契約の解除

契約不適合が重大である場合、契約の解除を求めることも可能です。

例えば、契約で「新築」物件と記載されていたにもかかわらず、

実際には中古の物件だった場合など、契約内容に大きく反する場合は、

契約を解除し、支払った代金を返金してもらうことができます。

 

4. 契約不適合責任を防ぐための注意点

契約不適合責任を避けるためには、契約前にしっかりと物件を確認することが大切です。

ここでは、契約を結ぶ際に注意しておくべきポイントをいくつか紹介します。

 

1. 物件の状態をよく確認する

物件を購入または借りる前に、実際に現地を訪れて状態を確認しましょう。

特に中古物件の場合、物件の劣化や不具合があることがあります。内見の際に、

不具合があればその場で確認し、契約書に記載されている内容と照らし合わせることが重要です。

2. 契約書の内容を慎重に確認する

契約書に記載されている内容は、必ず確認しましょう。

特に物件の状態や設備について、詳細に記載されている箇所がないかチェックしてください。

曖昧な表現があった場合、契約前に確認し、必要であれば変更を求めましょう。

3. 不具合があった場合の対応策を確認する

万が一、不具合が発覚した場合の対応策（修理、交換、代金減額、契約解除など）が

契約書に明記されているのかを確認しておくと安心です。

5. まとめ

不動産の売買や賃貸契約において、契約不適合責任は非常に重要なポイントです。

契約時に「契約不適合責任」をしっかり理解し、契約書の内容を確認することで、

後々のトラブルを避けることができます。

慎重に契約を進め、納得のいく取引を心がけましょう。

 

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